Bauzinsen 2026
Aktuelle Bauzinsen, die Monatsrate dahinter und die zwei Hebel, die sie senken. Mit Rechenbeispiel und Zinsprognose für 2026.
Der Zinsstand
Zehn Jahre Zinsbindung liegen im September 2026 zwischen 3,8 und 4,3 %, im Schnitt bei 4,18 % (Marktübersichten baufi24, Dr. Klein, FMH, Stand 11.09.2026). Eine Rückkehr zu den Sätzen unter 2 % gilt als unwahrscheinlich.
Was das als Rate bedeutet
Rechenbeispiel, 300.000 € Darlehen, 2 % Anfangstilgung:
| Sollzins | Monatsrate | davon Zins im ersten Jahr |
|---|---|---|
| 1,0 % | 750 € | 3.000 € |
| 3,9 % | 1.475 € | 11.700 € |
| 4,18 % | 1.545 € | 12.540 € |
Von 18.540 € Annuität im ersten Jahr fließen also 12.540 € an die Bank und nur 6.000 € in die Tilgung. Wer die Rate mit der Miete vergleicht, muss diese Aufteilung kennen.
Woher diese Zahlen kommen
Eigenes Rechenbeispiel, keine Marktstatistik: Annuität aus Sollzins plus 2 % Anfangstilgung auf 300.000 € Darlehen. Der Zinssatz stammt aus den oben genannten Marktübersichten (Stand 11.09.2026), Rate und Zinsanteil sind daraus gerechnet. Dein Angebot kann abweichen — Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Bonität gehen in den Zins ein.
Die zwei Hebel
- Kaufpreis: 5 % Nachlass auf 300.000 € sind 15.000 € weniger Kredit — rund 77 € weniger Rate im Monat.
- Zins: 0,3 Prozentpunkte weniger sind 900 € im Jahr — rund 75 € im Monat.
Beides ist verhandelbar, und beides wirkt etwa gleich stark. Wer nur über den Preis verhandelt, lässt die Hälfte liegen.
Zinsbindung: die stille Wette
Zehn Jahre Bindung kosten weniger als fünfzehn. Der Preisunterschied ist die Prämie dafür, das Zinsrisiko selbst zu tragen. Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Bindung: Wer mit 2 % tilgt, hat nach zehn Jahren noch rund drei Viertel des Darlehens offen.
Häufige Fragen
Sollzins oder Effektivzins?
Vergleichen über den Effektivzins, rechnen mit dem Sollzins plus Tilgung.
Wie stark wirkt mehr Tilgung?
Ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung erhöht die Rate um 250 € bei 300.000 € — verkürzt die Laufzeit aber erheblich.
Lohnt Warten auf fallende Zinsen?
Die Prognosen für das zweite Halbjahr 2026 sehen eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz. Warten ist eine Wette, kein Plan.
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