Kaufpreisfaktor berechnen
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Formel, Beispiele, Städte-Realität 2026 und die Grenzen der Faustregel — einfach erklärt.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) sagt, wie viele Jahreskaltmieten eine Immobilie kostet: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete.
Beispiel
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Kaltmiete im Monat
- 1.000 €
- Jahresnettokaltmiete
- 12.000 €
- Kaufpreisfaktor
- 25
Was ist ein guter Faktor?
Faustregel: unter 20 günstig, 20–25 solide, über 25 wird es eng, über 30 trägt die Miete den Preis kaum noch.
Aber: Der Faktor ist ein Vorfilter, kein Urteil — er ignoriert Zustand, Sanierungsstau, Lagequalität und deine Finanzierung.
Die Realität 2026
Unsere Modellrechnung über 1.000 Kauf-Konstellationen in 50 deutschen Städten (Stand Anfang 2026) zeigt: Der Median liegt bei Faktor 30,2. Nur 4 von 50 Städten liegen im Median unter 25.
| Unter Faktor 25 | Faktor (Median) |
|---|---|
| Gelsenkirchen | 22,4 |
| Chemnitz | 22,8 |
| Duisburg | 24,1 |
| Cottbus | 24,5 |
Am oberen Ende der 50 Städte stehen:
| Am oberen Ende | Faktor (Median) |
|---|---|
| Hamburg | 35,3 |
| Potsdam | 34,3 |
| Frankfurt am Main | 34,1 |
| München | 33,2 |
Woher diese Zahlen kommen
Eigene Modellrechnung, keine Auswertung echter Inserate: 1.000 Kauf-Konstellationen über 50 deutsche Städte (5 Wohnungsgrößen von 40 bis 100 m², 2 Eigenkapitalquoten, 2 Sanierungsstufen) auf Basis marktüblicher Quadratmeterpreise und Kaltmieten. Annahmen: 3,9 % Zins, 2 % Tilgung, Kaufnebenkosten je Bundesland, 30 € Verwaltung im Monat, 1 € je m² und Monat Instandhaltung, 2 % Mietausfallwagnis. Stand Anfang 2026.
Grenzen der Faustregel
Ein Faktor-19-Objekt mit Sanierungsstau kann schlechter sein als ein Faktor-26-Objekt in Top-Zustand. Deshalb gehören der Cashflow (Miete − Rate − Kosten) und der Beleihungswert immer dazu.
Häufige Fragen
Rechnet man mit Kalt- oder Warmmiete?
Immer mit der Jahresnettokaltmiete.
Brutto- oder Nettokaufpreis?
Der Kaufpreis ohne Nebenkosten. Für die echte Rendite rechnet man die Kaufnebenkosten dazu.
Ist ein hoher Faktor immer schlecht?
Nein — aber er verlangt eine Begründung aus Lage oder Entwicklung, die du beziffern können solltest.
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