Cashflow einer Immobilie berechnen
Cashflow = Kaltmiete − Kreditrate − nicht umlagefähige Kosten. Schritt-für-Schritt-Rechnung mit Beispiel und den 5 häufigsten Fehlern.
Die Formel
Kaltmiete − Kreditrate (Zins + Tilgung) − nicht umlagefähige Kosten — also Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.
Beispiel
- Kaltmiete
- 950 €
- Kreditrate
- − 1.180 €
- Nicht umlagefähige Kosten
- − 145 €
- Cashflow im Monat
- − 375 €
Die Wohnung „läuft“ — aber du zahlst jeden Monat 375 € aus eigener Tasche.
Cashflow ist nicht Rendite
Die Brutto-Rendite steht im Exposé, der Cashflow auf deinem Konto. Dieselbe Wohnung kann „4 % Rendite“ und „−375 € im Monat“ gleichzeitig sein.
Die 5 häufigsten Fehler
- Mit der Warmmiete statt der Kaltmiete rechnen
- Die Instandhaltung vergessen
- Den Mietausfall mit 0 ansetzen
- Sonderumlagen ignorieren
- Glauben, „die Tilgung zahlt der Mieter“: In unserer Modellrechnung über 1.000 Konstellationen in 50 Städten war der Cashflow vor Tilgung nur in 9,3 % der Fälle positiv — nach Vollkosten inklusive Tilgung in 0 von 1.000.
Woher diese Zahlen kommen
Eigene Modellrechnung, keine Auswertung echter Inserate: 1.000 Kauf-Konstellationen über 50 deutsche Städte (5 Wohnungsgrößen von 40 bis 100 m², 2 Eigenkapitalquoten, 2 Sanierungsstufen) auf Basis marktüblicher Quadratmeterpreise und Kaltmieten. Annahmen: 3,9 % Zins, 2 % Tilgung, Kaufnebenkosten je Bundesland, 30 € Verwaltung im Monat, 1 € je m² und Monat Instandhaltung, 2 % Mietausfallwagnis. Stand Anfang 2026.
Häufige Fragen
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nein — aber er ist eine bewusste Liquiditätsentscheidung, kein Versehen. Du musst die Zuzahlung dauerhaft tragen können.
Was ist ein guter Cashflow?
Positiv nach allen Kosten, einschließlich Rücklagen und Mietausfallwagnis.
Cashflow für dein Objekt in 2 Minuten — kostenlos, ohne Anmeldung.
Jetzt kostenlos bewerten