Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Wie viel Vermieter nach einer Modernisierung umlegen dürfen, wo die Kappungsgrenzen liegen und welche Sonderregel beim Heizungstausch gilt.
Die Grundregel
Nach § 559 BGB dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden (Gesetzesstand 11.09.2026).
Beispiel
- umlagefähige Kosten
- 30.000 €
- davon 8 % im Jahr
- 2.400 €
- Mieterhöhung im Monat
- 200 €
Die Kappungsgrenzen
Die Miete darf sich durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 €/m², sind es nur 2 €/m².
Was rechnerisch darüber läge, ist dauerhaft ausgeschlossen — nicht aufgeschoben. Bei einer 70-m²-Wohnung ist damit bei 210 € Erhöhung Schluss, unabhängig von der Investition.
Sonderfall Heizungstausch
Wird die Heizung mit öffentlicher Förderung getauscht, sind bis zu 10 % der Kosten umlagefähig. Dafür gilt eine eigene, sehr enge Kappung: 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren. Förderzuschüsse sind vor der Umlage abzuziehen.
Instandhaltung ist nicht Modernisierung
Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig. Wird eine 30 Jahre alte Anlage ersetzt, steckt darin ein Instandhaltungsanteil, den der Vermieter selbst trägt. Diese Abgrenzung ist der häufigste Streitpunkt.
Was das für die Kaufkalkulation heißt
Eine Modernisierung refinanziert sich über die Umlage selten vollständig — die Kappung bremst genau dort, wo die Mieten niedrig sind und die Sanierung am nötigsten wäre. Wer den Kaufpreis mit „das legen wir dann um“ begründet, rechnet zu optimistisch.
Häufige Fragen
Muss die Erhöhung angekündigt werden?
Ja, in Textform mit Berechnung; die Ankündigung hat gesetzliche Fristen.
Gilt die Kappung je Maßnahme oder je Wohnung?
Sie bezieht sich auf die Wohnung innerhalb von sechs Jahren, unabhängig von der Zahl der Maßnahmen.
Darf die Miete danach noch bis zur Vergleichsmiete steigen?
Mieterhöhung nach § 558 und Modernisierungsumlage sind getrennte Wege mit eigenen Grenzen.
Modernisierungskosten, Umlage und neue Miete in einer Rechnung.
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