Eigenkapital für eine Kapitalanlage
Wie viel Eigenkapital eine vermietete Immobilie braucht: Kaufnebenkosten, Beleihungswert und Beleihungsauslauf einfach erklärt, mit Rechenbeispiel.
Die Untergrenze: die Kaufnebenkosten
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, selten die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zahlst du deshalb meist aus eigenem Geld, je nach Bundesland rund 5,5 bis 12 % des Kaufpreises. Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt den Betrag für dein Bundesland.
Warum der Beleihungswert zählt, nicht der Kaufpreis
Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert: einem vorsichtigen, dauerhaft erzielbaren Wert, ermittelt nach der Beleihungswertermittlungsverordnung. Er liegt meist unter dem Kaufpreis. Je größer das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert (Beleihungsauslauf), desto höher ist in der Regel der Zins.
Beispiel: Wohnung für 300.000 € in NRW
- Kaufnebenkosten ohne Makler (8,5 %)
- 25.500 €
- Beleihungswert (Annahme 90 % des Kaufpreises)
- 270.000 €
- Lücke Kaufpreis − Beleihungswert
- 30.000 €
- Eigenkapital für 100 % Beleihungsauslauf
- 55.500 €
Eine Rechnung zur Orientierung. Ob und zu welchem Zins eine Bank mehr finanziert, hängt von Einkommen, Objekt und Bank ab.
Weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber
- Finanzierungen über den Beleihungswert hinaus gibt es, meist mit Zinsaufschlag.
- Mehr Eigenkapital senkt Rate und Zins, bindet aber Geld, das anderswo fehlt.
- Behalte eine Reserve für Leerstand und Reparaturen. Sie gehört nicht in den Kaufpreis.
Merksatz
Eigenkapital ist nicht nur ein Zinshebel, sondern auch dein Puffer, wenn ein Mieter auszieht.
Häufige Fragen
Kann ich eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?
Manche Banken finanzieren bei gutem Einkommen auch Kaufpreis und Nebenkosten. Das ist teurer und riskanter, weil der Puffer fehlt. Ob es zu dir passt, klärst du mit einem Finanzierungsberater.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert in Prozent. Ein Darlehen von 270.000 € bei einem Beleihungswert von 270.000 € entspricht 100 % Beleihungsauslauf.
Wie schätzt ImmoCockpit24 den Beleihungswert?
Die Bewertung schätzt den Beleihungswert nach BelWertV-Methodik neben dem Marktwert. Deine Bank kann abweichen, die Schätzung ersetzt keine Bankbewertung.
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