Exposé prüfen: 12 Punkte vor der Besichtigung
Wohnfläche, Hausgeld, Energieausweis, Rücklage, Miete: 12 Punkte, mit denen du ein Immobilien-Exposé prüfst, bevor du Zeit in eine Besichtigung steckst.
Warum das Exposé zuerst kommt
Ein Exposé ist Werbung des Verkäufers. Es soll Lust auf die Besichtigung machen, nicht alle Schwächen zeigen. Wer es vorher systematisch prüft, spart Termine und geht mit den richtigen Fragen hinein.
Die 12 Punkte
- Wohnfläche: Nach welcher Methode gemessen? Balkone und Dachschrägen zählen nach der Wohnflächenverordnung nur anteilig. „Ca.“ ist ein Warnsignal.
- Kaufpreis pro m²: Mit vergleichbaren Angeboten in derselben Lage abgleichen, nicht mit dem Stadtdurchschnitt.
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Der Kaufpreisfaktor-Rechner ordnet den Wert ein.
- Ist-Miete statt Soll-Miete: Steht die tatsächliche Miete drin oder eine „erzielbare“? Nur die Ist-Miete aus dem Mietvertrag zählt.
- Hausgeld: Wie hoch, und welcher Teil davon ist nicht auf den Mieter umlegbar?
- Erhaltungsrücklage: Wie viel liegt in der Rücklage der Gemeinschaft, gemessen an Alter und Größe des Hauses?
- Energieausweis: Art des Ausweises, Endenergie, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse müssen in der Anzeige stehen (§ 87 GEG).
- Heizung und Baujahr der Anlage: Eine alte Heizung ist eine absehbare Ausgabe.
- Modernisierungen: Was wurde wann gemacht: Dach, Fenster, Leitungen, Fassade?
- Lage im Haus: Etage, Ausrichtung, Aufzug, Stellplatz. Gehört der Stellplatz wirklich dazu oder ist er nur ein Sondernutzungsrecht?
- Maklerprovision: Höhe und Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
- Was fehlt: Kein Grundriss, keine Fotos von Bad oder Keller, kein Hausgeld? Genau danach fragst du zuerst.
Diese Unterlagen vor der Besichtigung anfordern
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und Nachweis der aktuellen Miete
Merksatz
Was der Verkäufer vor der Besichtigung nicht schicken will, sieht er nach der Besichtigung nicht lieber.
Häufige Fragen
Welche Angaben muss ein Exposé enthalten?
Gesetzlich vorgeschrieben sind vor allem die Angaben aus dem Energieausweis nach § 87 GEG, sofern ein Ausweis vorliegt. Alles andere ist freiwillig. Fehlt etwas Wichtiges wie das Hausgeld, frag gezielt nach.
Kann ich mich auf die Wohnfläche im Exposé verlassen?
Nicht ungeprüft. Frag, nach welcher Methode gemessen wurde, und lass dir die Wohnflächenberechnung geben. Abweichungen wirken sich direkt auf Kaufpreis pro Quadratmeter und Miete aus.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel einen Garten oder Stellplatz. Es steht in der Teilungserklärung und ist kein eigenes Eigentum.
Exposé-Zahlen eingeben und das Objekt nachrechenbar durchprüfen, das erste Objekt ist kostenlos.
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